Audits

Diagnostic État des Risques et Pollutions

L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un diagnostic obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques. Il permet d’informer les futurs occupants sur les risques naturels (inondations, séismes, avalanches, sécheresses), miniers, technologiques (explosions industrielles, pollution chimique) ainsi que sur les nuisances sonores et l’exposition au gaz radon. Depuis le 3 août 2018, l’ERP a remplacé l’ESRIS (État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols), intégrant également des informations sur l’argile et les risques de mouvements de terrain. Ce document est valable pendant six mois et doit être mis à jour en cas de modification de la réglementation.

L’ERP est réalisé par un diagnostiqueur qui consulte les plans de prévention des risques établis par les autorités. Il comprend également des informations sur les catastrophes naturelles indemnisées et les travaux de prévention imposés par la réglementation. En plus des risques environnementaux, il inclut depuis 2020 des obligations liées aux nuisances sonores autour des aéroports et aérodromes. Ce diagnostic garantit ainsi une transparence essentielle pour les acheteurs et locataires, leur permettant d’évaluer les risques potentiels avant toute transaction.

Surface habitable

L’évaluation de la surface habitable est une exigence légale pour toute location d’un bien à usage de résidence principale. Ce diagnostic, réalisé à l’aide d’un télémètre laser, permet de mesurer précisément la superficie habitable en excluant certaines zones non concernées (murs, cloisons, escaliers, caves, etc.). Il est obligatoire lors de la signature du bail et reste valide de manière illimitée, sauf en cas de modifications structurelles ou de changements de réglementation. L’absence de mention de la surface habitable dans le contrat peut entraîner des recours du locataire et des ajustements de loyer.

Grâce à la loi ALUR, le locataire peut exiger la correction de cette information et, en cas d’erreur de plus de 5 %, demander une diminution proportionnelle du loyer. En l’absence d’accord entre les parties, un juge peut être saisi pour trancher. La surface habitable prend également en compte des critères minimaux définis par le Code de la construction et de l’habitation, imposant au moins 14 m² et 33 m³ par habitant pour les quatre premiers occupants, puis 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire. Cette réglementation vise à garantir des conditions de vie décentes pour tous les locataires.

États des lieux

L’état des lieux est un document essentiel qui compare l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Cette comparaison permet de déterminer si des dégradations ont eu lieu et d’ajuster, en conséquence, la restitution du dépôt de garantie. Il est établi de manière contradictoire et amiable entre le locataire et le propriétaire (ou son représentant) lors de la remise et de la restitution des clés. Pour les baux conclus après le 27 mars 2014, la loi ALUR permet d’y apporter des compléments sous 10 jours et, durant la période de chauffe, de vérifier les éléments de chauffage.

Ce document doit être détaillé, précisant l’état du logement du sol au plafond ainsi que le fonctionnement des équipements. En l’absence d’un état des lieux, le bien est considéré comme remis en parfait état, obligeant le locataire à le rendre dans les mêmes conditions. Bien que non obligatoire pour les locations saisonnières ou logements de fonction, il reste fortement recommandé afin d’éviter toute contestation future.

Diagnostic état parasitaire

Les agents de dégradation biologique du bois (insectes et champignons) peuvent altérer les structures d’un bâtiment, allant jusqu’à provoquer son effondrement. Ce diagnostic permet d’identifier la présence de ces nuisibles avant qu’ils ne causent des dommages irréversibles. Le diagnostiqueur procède à des sondages sur le bois et les matériaux de construction afin de détecter d’éventuels signes d’infestation. Un rapport détaillé est ensuite remis, précisant les risques et les mesures à prendre. Bien que non obligatoire, ce diagnostic est vivement conseillé, notamment dans les zones infestées où il permet de prévenir les détériorations.

Parmi les insectes les plus problématiques figurent les termites, qui détruisent tout élément contenant de la cellulose, et les insectes à larves xylophages qui affaiblissent progressivement les structures en bois. Les champignons lignivores, comme la mérule pleureuse, attaquent également le bois et peuvent se développer même avec un faible taux d’humidité. Un diagnostic complet permet d’anticiper ces risques et de mettre en place des solutions préventives ou curatives adaptées. Pour garantir une expertise fiable, le diagnostiqueur doit être indépendant et disposer d’une assurance spécifique couvrant sa responsabilité.

Diagnostic mérules

La mérule est un champignon lignivore redoutable qui peut se développer rapidement dans un bâtiment, fragilisant le bois jusqu’à le rendre dangereux. Contrairement à d’autres champignons, elle se propage même lorsque l’humidité du bois est proche de la normale. Ses racines longues et invasives détruisent la structure en profondeur, nécessitant parfois d’importants travaux pour supprimer les parties contaminées. En raison de son fort potentiel destructeur, un état relatif à la présence de mérule est fortement recommandé dans les zones à risque, bien qu’il ne soit pas obligatoire.

Selon la loi ALUR, en cas de vente d’un bien situé dans une zone répertoriée par arrêté préfectoral, la présence d’un risque de mérule doit être signalée. Ce diagnostic peut être réalisé via un état parasitaire (qui recherche tous les parasites du bois) ou un diagnostic spécifique à la mérule. En cas de détection, le propriétaire, le locataire ou le gestionnaire des parties communes doit obligatoirement déclarer sa présence en mairie. Pour identifier précisément le champignon, un prélèvement peut être envoyé en laboratoire, permettant d’adopter les mesures de traitement adaptées.

Audit énergétique

L’audit énergétique réglementaire est une obligation préalable à la vente des maisons et immeubles d’habitation en monopropriété classés E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il permet d’identifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien, bien que ces travaux ne soient pas obligatoires pour conclure la vente. L’auditeur récupère les données du DPE et propose au moins deux scénarios de rénovation énergétique, permettant d’atteindre progressivement un classement énergétique plus performant.

Les travaux recommandés portent sur des postes clés comme l’isolation, la ventilation, le chauffage et la production d’eau chaude. L’audit prend en compte des contraintes techniques, architecturales et financières qui peuvent limiter l’amélioration énergétique du bien. Depuis le 1er avril 2023, cet audit est obligatoire pour la vente des biens classés F ou G, et dès 2025 pour les logements classés E. Réalisé par un professionnel certifié, il est valide pendant 5 ans et doit être remis aux potentiels acquéreurs dès la première visite.

Performance énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet d’informer les futurs occupants sur la consommation énergétique d’un bien ainsi que sur ses émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est devenu un outil essentiel pour comparer les logements entre eux, identifier les passoires thermiques et encourager la réalisation de travaux d’amélioration énergétique. Toutes les annonces de vente ou de location doivent afficher la classe énergie et la classe climat, allant de A à G, avec une mention particulière pour les biens classés F ou G.

Le diagnostiqueur mesure et analyse les caractéristiques thermiques du logement, incluant les parois, menuiseries, ventilation, chauffage et production d’eau chaude. L’épaisseur des vitrages, l’orientation et l’altitude du bien sont également prises en compte. Les calculs de consommation sont réalisés via un logiciel validé par le Ministère du Logement. Pour les bâtiments à usage autre qu’habitation, le DPE est basé sur l’analyse des factures d’énergie, fournies par le propriétaire.

Diagnostic électricité

Une installation électrique défectueuse peut être à l’origine d’incendies et d’électrocutions mortelles. Le diagnostic électricité est donc obligatoire pour la vente ou la location des biens immobiliers dont l’installation a plus de 15 ans. Il permet d’identifier les anomalies susceptibles de compromettre la sécurité des occupants. Ce diagnostic ne constitue pas un contrôle de conformité mais vise à repérer les risques liés à des équipements vétustes ou mal installés. La loi ALUR impose d’ailleurs l’ajout de ce diagnostic aux baux de location.

Le diagnostiqueur effectue une inspection visuelle et des tests de sécurité électrique, vérifiant notamment le disjoncteur principal, la mise à la terre et la protection contre les surintensités. Une centaine de points de contrôle sont examinés pour garantir que l’installation ne présente pas de danger immédiat. En cas d’anomalies (absence de circuit de terre, dispositifs obsolètes, connexions mal fixées), des recommandations sont faites. Le rapport est valide 3 ans et constitue un élément clé pour la protection des biens et des personnes.

Diagnostic gaz

Une installation de gaz défectueuse peut entraîner des asphyxies, des explosions et des intoxications au monoxyde de carbone pouvant être mortelles. Le diagnostic gaz est donc obligatoire pour toute vente ou location de biens immobiliers dont l’installation a plus de 15 ans. Il vise à identifier les anomalies pouvant compromettre la sécurité des occupants et à prévenir les risques liés à une combustion incomplète du gaz. La loi ALUR impose également d’inclure ce diagnostic aux baux de location.

Le diagnostiqueur examine plus de 120 points de contrôle, vérifiant notamment les chaudières, chauffe-bains, raccordements en gaz, ventilation et tuyauterie fixe. En cas d’anomalies graves (Danger Grave et Immédiat – DGI), il est tenu d’interrompre immédiatement l’alimentation en gaz et d’alerter le distributeur. Selon la nature des défauts, des réparations urgentes peuvent être exigées sous peine de coupure définitive du gaz. Le rapport, valide 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location, est un élément clé pour garantir la sécurité des occupants et éviter des accidents domestiques graves.

Diagnostic amiante

L’amiante est une substance dangereuse dont l’inhalation de fibres peut provoquer de graves maladies respiratoires, dont le cancer du poumon. C’est pourquoi un diagnostic amiante est obligatoire avant la vente ou la location d’un bien construit avant le 1er juillet 1997. Il permet d’identifier la présence d’amiante dans les murs, cloisons, planchers, canalisations et faux plafonds. Si nécessaire, des prélèvements sont réalisés pour analyse en laboratoire.

Il existe plusieurs types de diagnostics amiante, dont le Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) pour les logements collectifs, le Dossier Technique Amiante (DTA) pour les immeubles à usage non résidentiel, et le diagnostic amiante avant travaux ou démolition. Le diagnostiqueur certifié suit un protocole précis et, en cas de présence avérée d’amiante, des travaux de désamiantage peuvent être exigés. Le rapport contient une évaluation de l’état des matériaux, ainsi que les recommandations réglementaires pour assurer la sécurité des occupants.

Superficie carrez

Le diagnostic superficie Carrez est essentiel pour informer l’acquéreur sur la superficie privative réelle d’un bien en copropriété. Une erreur de mesure de plus de 5 % peut entraîner une réduction du prix de vente, voire l’annulation de la transaction. Bien que la loi n’impose pas l’intervention d’un professionnel, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour éviter toute contestation juridique. Depuis 2014, seule la superficie Carrez est obligatoire lors d’une vente, la surface habitable n’étant plus requise pour les lots en copropriété.

La méthode utilisée repose sur la triangulation, qui permet une mesure précise des surfaces via un télémètre laser. Une vérification minutieuse est effectuée pour exclure les surfaces non privatives ou celles ne respectant pas les critères légaux. Le rapport fourni inclut le détail des surfaces mesurées, les outils utilisés et les conditions d’exécution. Pour éviter toute erreur ou litige ultérieur, il est conseillé de réaliser un diagnostic à chaque vente, en tenant compte des éventuelles modifications de la jurisprudence ou des surfaces après travaux.

Diagnostic termites

Les termites, insectes xylophages, se nourrissent de cellulose et peuvent causer de graves dégradations dans un bâtiment, allant jusqu’à l’effondrement des structures en bois (poutres, charpentes, planchers). En se déplaçant dans l’obscurité à travers les canalisations électriques, ils peuvent également provoquer des incendies par court-circuit. Le diagnostic termites est donc obligatoire pour les biens situés en zone à risque, définie par arrêté préfectoral. Sa validité est de 6 mois, en raison du cycle de reproduction rapide des termites.

Le diagnostiqueur certifié effectue des sondages dans les bois et les matériaux de construction afin de détecter toute infestation. En cas de présence avérée, il est recommandé d’entreprendre des travaux de détermitage pour éviter toute propagation. Les termites étant difficiles à repérer sans expertise, un diagnostic régulier est essentiel pour prévenir les litiges lors des transactions immobilières. Le rapport officiel détaille les zones infestées, les moyens d’investigation et, si nécessaire, les obligations du propriétaire pour remédier à la situation.

Diagnostic plomb

Le plomb dans les peintures représente un danger sanitaire majeur, notamment pour les jeunes enfants, pouvant causer des intoxications graves comme le saturnisme. C’est pourquoi un diagnostic plomb est obligatoire pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949, que ce soit pour une vente ou une location. Ce diagnostic vise à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements (murs, portes, plinthes, fenêtres) afin d’identifier les risques d’exposition et de déterminer si des travaux sont nécessaires.

Le diagnostiqueur certifié utilise un appareil à fluorescence X pour mesurer la teneur en plomb, ou effectue des prélèvements analysés en laboratoire si l’accès est difficile. En cas de présence au-dessus du seuil réglementaire, des travaux palliatifs (recouvrement des surfaces) ou travaux définitifs (remplacement ou décapage des éléments) peuvent être exigés. Le rapport CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) précise les obligations du propriétaire et doit être fourni aux futurs occupants. Sa validité est de 1 an pour une vente, 6 ans pour une location et illimitée en l’absence de plomb.